周汶錡

不動產信託簡介
『信託』簡介:
究竟甚麼是信託呢? 信託法第一條開宗明義：「稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係」。簡言之，信託是一種受嚴格法律保障的財產管理制度，透過「委託人」、「受託人」及「受益人」3個角色的連結，幫助有需要作財產規劃的人，以更有效率而且安全的方式達到目的。利用信託的特色，靈活運用『自益』『他益』『權利歸屬』....等法律關係，消極可達保全財產、解決紛爭之目的；積極可達節稅理財、活化資產之效益。
委託人:
「委託人」是成立信託關係之主要成員，是信託關係成立前的資產擁有者。當他（個人或公司）想照顧特定對象或為了某些目的作財務規劃，而將資產以信託方式交由受託人管理或處分時，他便成為信託關係的委託人。
受託人:
「受託人」遵從委託人之委託成為信託財產權利主體,受託人為了受益人的利益而依信託本旨去管理或處分信託財產，協助委託人達成信託之目的。受託人雖是行使信託財產權利之人，但必須依照信託契約(遺囑)內容執行管理、處分等事宜。
受益人:
「受益人」因信託之成立而享信託利益,是委託人想以信託財產加以照顧的對象，可能是配偶、子女或其他親人（他益信託），也可以是自己（自益信託），或是特定目的下之適當團體或個人（公益信託）。委託人可指定受益人或與他人共同為受益人，受託人必須依照信託契約之內容，為受益人之利益管理信託財產，直到信託期滿或信託目的完成為止。


u 不動產信託 :
有別於金錢信託、基金信託等，係指信託之財產為不動產, 包括土地及房屋, 地上權, 抵押權 …. 等所為之信託行為。
不動產信託可利用「不動產之特性」及「信託機制」，使委託人、受益人的利益或權利得到保護，故不動產信託乃委託人、受託人與受益人間所存在的一種以不動產為中心的法律關係。【不動產已設定抵押權後仍可成為信託財產(可以辦理信託)；但信託不能對抗抵押權人】 亦即當抵押權人行使抵押權時, 信託終了。
? 不動產民事信託 : 非以營業方式接受信託的，為「民事信託」，又 稱「非營業信託」。例如將不動產信託登記在親戚、朋友名下。因為「民事信託」大都是將信託財產交付個人管理，除了信託成本較低廉外；更重要的是個人較瞭解委托人的心願和受益人的需要，而且與委託人和受益人有私人間的關係，可確保委託人承諾或遺願的履行。
? 不動產商事信託 : 受託人接受信託以營業方式為的，稱「商事信託」，又稱「營業信託」；受託人接受不特定對象及大眾的委託提供信託服務；受託人將受託財產以『信託專戶』管理。不得與受託人自己或其他財產共同處理。應製作獨立帳冊、報表等隨時向委託人(受益人) 報告；禁止自益行為，且信託相關承辦及主管人員均需具備專門學識經驗、善盡善良管理人之法律責任及忠實義務並受主管機關、稅務機關等監督與管理。
不動產信託之功能(目的)：
不動產信託使用之範圍非常廣泛；功能非常多元，不動產信託規劃若運用得宜，可解決各種問題及達成各種預定之目的，玆列舉其中幾項：
1. 可利用財產信託規劃，確保財產的安全與穩定，保障委託人權益或財產長期永續經營，以達到安享晚年或尊嚴養老之目的。
2. 財產管理之目的，或有些所有權人在國外、工作忙或臥病；無法自行有效管理財 產、或有些特殊不動產需專家專業管理維護、或有些土地需整合、籌劃、開發，方可增加不動產收益成創造效益。
3. 達成委託人照顧遺族；造福子孫，或指定受益人、照顧特定對象，完成委託人心願......等目的。
4. 規劃遺產繼承，配合遺囑，確保財產依遺志分配，可達預防繼承紛爭及保證承諾之履行、遺贈之順利完成、調整應繼分、避免共有與遺產分割之困擾、隔代繼承......等目的。
5. 財產規劃節稅功能，確保財產延續，不會稅賦被侵蝕而財產縮水，合法節省稅賦，達到輕稅甚至免稅之效益與目的。
6. 風險控管，信託財產有其獨立性，委託人或受託人死亡，破產等情形若發生，均不受影響，且原則上對信託財產不得強制執行，也可避免在信託期間內被他人追索等，達到風險規避、設立停損點(有限責任)、破產隔離、避免個人或家人遭企業牽連.......等目的。
但注意信託行為，有下列各款情形之一者，無效:
u 其目的違反強制或禁止規定者。
u 其目的違反公共秩序或善良風俗者。
u 以進行訴願或訴訟為主要目的者。
u 以依法不得受讓特定財產權之人為該財產權之受益人者。
信託法第6條 : 信託行為有害於委託人之債權人權利者，債權人得聲請法院撤銷之。前項撤銷，不影響受益人已取得之利益。但受益人取得之利益未屆清償期或取得利益時明知或可得而知有害及債權者，不在此限。信託成立後六個月內，委託人或其遺產受破產之宣告者，推定其行為有害及債權。
信託財產特性:(信託財產獨立自主性)
t 信託關係不因委託人或受託人死亡、破產或喪失行為能力而消滅。但信託行為另有訂定者，不在此限。委託人或受託人為法人時，因解散或撤銷設立登記而消滅者，適用前項之規定。(信託法§8)

t 受託人死亡時，信託財產不屬於其遺產。(信託法§10)
t 受託人破產時，信託財產不屬於其破產財團。(信託法§11)

t 對信託財產不得強制執行。但基於信託前存在於該財產之權利、因處理信託事務所生之權利或其他法律另有規定者，不在此限。違反前項規定者，委託人、受益人或受託人得於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴。強制執行法第十八條第二項、第三項之規定，於前項情形，準用之。(信託法§12)

t 屬於信託財產之債權與不屬於該信託財產之債務不得互相低銷。
(信託法§13)

t 混同 : 信託財產為所有權以外之權利時，受託人雖取得該權利標的之財產權，其權利亦不因混同而消滅。(信託法§14)
t 受託人因信託行為取得之財產權為信託財產。受託人因信託財產之管協、處分、滅失、毀損或其他事由取得之財產權，仍屬信託財產。
(信託法§9
)
t 以應登記或註冊之財產權為信託者，非經信託登記，不得對抗第三人。
(信託法§4)

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